小区停车难，为什么难以解决？

小雅每天下班回家，进入小区地库必须经过一段几十米的 " 极限弯道 " 才能到达车位。这段通道逼仄，且有一处 90 度急转弯。尽管她自信驾驶技术过硬，但仍记不清剐蹭了多少次。

小雅居住的小区地库出入口是分开的，这种设计避免了进出车辆会车时的拥堵，但为节省空间，出入通道均为单行道且逼仄，在晚上下班高峰期，每辆车经过 " 极限弯道 " 都需要花费几分钟，极易拥堵。

在城市中，类似小雅这样回家之路艰难的现象较为普遍。

有的小区地库因设计缺陷导致进出拥堵；有的则因管理问题让人有家难回，例如，谢阳居住的小区要求临时车辆扫码登记信息，导致地库入口常常一堵就是几十分钟；更多业主面临的问题是小区停车位不足，常军每次下班回家都得四处寻找车位，常常在地库转一圈找不到车位，回到小区地面再转一圈依然无果，只能将车停在小区附近的道路两侧。

拥有超过十年建筑设计经验的王峰告诉经济观察报，小区停车难是一个系统性问题，既有历史原因，如老旧小区普遍车位短缺；也有规划设计问题，如出入口及内部结构设计不合理；还有开发商为节约成本而忽视实用性的因素。

回家难

小雅居住的小区于 2021 年底交付。当时，入住的业主较少，产权车位尚未开始销售，多数车位处于闲置状态。她每次回家将车随意停在某个临时车位，并未发现停车难的问题。

随着入住的业主越来越多，物业公司开始销售车位，小雅购置了一个车位，这才发现问题。

小雅说，她第一次将车开到自家车位时是沿着地库标识走的，走到 " 极限弯道 " 时，她还以为走错了路。但由于通道狭窄，掉头不易，她只能硬着头皮通过。当时，她尚未意识到这将成为她日常的必经之路。

她试图寻找其他通道，但根据地库标识绕了几圈后发现，" 极限弯道 " 是通向她家车位的唯一通道，吐槽该通道的业主不在少数。

每次下班经过 " 极限弯道 " 时，她都憋着一肚子火。业主们曾向物业公司反映情况，但物业说，这是小区规划和设计遗留的问题，后期几乎没有调整空间。

谢阳居住的小区位于河北燕郊，小区面积不大，只有十来栋高层，地下车库空间相对宽敞。虽然进出口设置在一起，但在车库内会车几乎不拥堵。唯一让他烦恼的是回到地库时经常需要排队。

谢阳的小区实施封闭式管理，外来访客及没有固定车位的业主每次进入小区时均需扫码登记，填写车牌、司机姓名、手机号、访问哪一户等信息，每辆车登记耗时一到两分钟。

从外部道路进入谢阳居住的小区需左转。工作日下班高峰期，进入小区地库的车辆常常从路面排队到地库入口，形成拥堵，二十多分钟也进不了地库。很多时候，他下班后将车停在路边，等吃完晚饭再将车挪进地库。

业主们也多次向物业反映情况，认为既然实施封闭管理，就不应让临时车辆进入小区，或应取消登记环节。物业公司也有难处，若放开登记，所有车辆都可能进入地库寻找车位，届时将更加拥堵。

与小雅和谢阳相比，让常军每天下班最痛苦的是找车位。他居住的小区为 2000 年后建成的小区，设有地下车库和地上车位，但数量均不足。

由于车位少，物业不允许设置固定车位。早下班时，他一般能在地库找到车位，但若加班晚归，能否找到车位全凭运气，往往需要二十分钟到半个小时才能停好车。

小雅说，买房时，她关注的是小区位置、楼层、户型及园林绿化等方面，完全没考虑停车问题。停车问题也是多数购房者容易忽视的问题，等入住后发现问题已成事实，总不能因为停车问题换房。

在王峰看来，停车是一个系统性问题，不仅与小区设计有关，也与城市的交通规划相关。在近来房地产供大于求的背景下，多数开发商开始重视这一问题，新建小区的 " 奇葩 " 地库问题逐渐减少。

设计缺陷

小雅小区的楼栋呈回形布局，地下车库也大致呈回形格局，除去停车位后，通道虽不宽敞，但尚可接受。然而，小区的机房、设备间往往设置在地库中，占地面积较大，这是 " 极限弯道 " 形成的主要原因。

" 极限弯道 " 难题并非不可避免，例如，将机房和设备间另置于其他地下空间即可，但开发商需承担更多建安成本，房子不愁卖时，房企缺乏相应动力。

王峰在从事建筑设计的过程中常与开发商打交道。他说，地库存在诸多缺陷的主要原因是成本。无论是产权车位还是人防工程，建设标准较高，建安成本比地上建筑高 30% 到 50%。

此外，从收益角度看，地下车位普遍难卖，滞销车位在多数开发商的存货中占比高。投入大而收益小，导致多数开发商不愿在地库建设上投入过多。

具体来看，地库设计及建设普遍存在两种情况：

第一，在符合建筑标准的情况下，开发商尽可能按最低标准设计地库。例如，按照车辆规格，车库出入口及通道转弯宽度需大于 6 米，但现实中往往只有 4 米左右。

第二，即便按最低标准设计，部分小区地下车库在施工过程中仍存在 " 偷工减料 " 的情况。例如，开发商人为缩小单个车位面积，以腾挪更多车位或减少成本；车位与廊柱之间缺乏过渡，导致大型车辆常无法入位。

类似的设计缺陷屡见不鲜。谢阳居住的小区有 1100 多户，车位配比为 1:0.22，这一比例在当年符合标准，但随着私家车数量激增，小区车位已远远不足。

谢阳所在的燕郊有多个大型居住社区，一个小区动辄有上万户居民。由于容积率较高，地下一层的车位普遍不足。例如，某小区有 1 万多户，但仅有约 5000 个车位，且车库不分区，地下车库两头距离近一公里。产权车位与临时车位混杂，没有产权车位的业主常为找车位而崩溃。

此外，回家路上的常见问题还包括出入口设计不合理。例如，出入口未设置防水高度或下水口高于地面，每逢暴雨，地库易积水，甚至发生车辆被水淹的情况。不过，这类问题通常可通过后期改造解决。

王峰称，在房地产高周转的年代，许多项目的建筑设计会照搬其他项目，一张图纸走天下，未考虑项目的实际情况。

此前，曾有一小区将地库出入口设置在另一小区内，两小区由同一开发商开发，但另一小区的居民不同意该小区车辆通行，导致地库建成十多年无法使用，一直闲置。

管理难题

除规划设计问题外，后期物业管理问题也是造成多数小区业主回家难的重要原因。

谢阳所在小区停车难的根源在于车位数量不足。他认为通过有效管理可以解决问题。第一种方式是，将固定产权车位外的车位通过销售或长租形式租赁给部分业主，形成固定车位，未能租到车位的业主无法进入地库，以避免拥堵。

物业公司有难处。谢阳的方案虽可缓解拥堵，但会遭到未租到车位业主的反对，买了房子就有权将车停在车库，若被排除在地库外，显然不合理。

第二种方式是，取消入库登记或简化登记内容。但物业公司认为，若放开登记，更多车辆将涌入地库寻找车位，地库本就不大，大量车辆进出，拥堵将更严重。

谢阳小区物业公司担心的问题，在常军的小区已是常态。无论是地面停车场还是地库，除划线车位外，每天都有大量业主将车停在划线车位之外，有的甚至直接停在其他车前。

常军小区的地面停车场多位于楼栋间的空地，多数时候，车位前的通道还停放一排车辆，将车位内的车堵住。车库内的情况类似，出入口本为双车道，但常因一侧停满车辆变为单行道。

常军说，有时下班早，好不容易找到车位，第二天上班时却被其他车堵住出不去。打电话联系车主挪车，遇到好说话的业主，等五分钟即可开走；遇到不好说话的，可能半天也不来挪车。

常军的小区为避免乱停车，曾在通道中间设置隔离栏，乱停车车辆将被锁车。起初效果不错，但不久后，乱停车情况又增多，隔离栏反而成了障碍。最终，物业公司只得撤除隔离栏。

历史欠账

从 1994 年起，部分城市开始要求新建住宅配建一定比例的停车位，但数量较少。例如，北京规定每户配建 0.1 个停车位，上海和广州部分区域及新建住宅要求每户配建 0.2 至 0.5 个停车位。

2010 年后，新建小区配建停车位的规定逐渐普及。《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-2014）和《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-2015）等标准相继发布，对车库出入口数量、出入口宽度、坡道最大纵向坡度、转弯半径等进行规定。

根据国家政府网披露的信息，2015 年，全国停车位缺口超过 5000 万个。不过，随着国家和地方标准的发布，新建小区配建停车位的比例逐步提高。例如，北京根据区域和住宅类型要求每户最高配建 1.3 个停车位；上海和广州要求每户至少配建 1 个停车位。

由于汽车保有量增速远高于同期停车位增长量，全国范围内的停车位仍面临较大缺口。根据航言披露的数据，2010 年至 2020 年，全国私家车保有量从 8800 万辆增加至 3.1 亿辆，而同期停车位增长了 3000 万～4000 万个。

一位物业公司负责人认为，彻底解决停车难题需从两方面入手：一是增加停车位供给，绝对数量可以覆盖汽车保有量；二是建立全市范围的智慧停车平台，精准匹配和合理利用停车资源。例如，晚上公司空闲停车位可供附近居民使用，白天小区空闲停车位可供附近公司员工使用。